Bu bilgiler Naomi Mehmet & Partners Avukatları ve Hukuk Danışmanları tarafından sağlanmıştır
21.05.24 tarihli yeni Taşınmaz Mal Kanunları Rehberi (nmplegal.com)
21 Mayıs 2024 tarihinde KKTC Hükümeti, Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz mal alımını etkileyen yeni bir yasa çıkardı. Yasa, hem gelecekte mülk satın almak isteyen yeni alıcıları hem de yasanın yürürlüğe girmesinden önce bir mülk satın almış olan mevcut alıcıları etkilemektedir. Aşağıda kanunun ana hükümlerinin bir özeti bulunmaktadır:
Yeni yasanın yürürlüğe girmesinden önce mülk satın almış olan alıcılara ilişkin hükümler
- Satış Sözleşmesi imzalamış ancak Satış Sözleşmesini Tapu Siciline tescil ettirmemiş alıcılar:
Yeni kanunun yürürlüğe girmesinden önce Satış Sözleşmesi akdetmiş ve Satış Sözleşmelerini Tapu Kütüğüne tescil ettirmemiş olan yabancı alıcıların, yeni kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde Sözleşmelerini Tapu Siciline tescil ettirmeleri gerekmektedir. Bu süre içinde Satış Sözleşmesi'nin tescil edilmemesi halinde satıcı suç işlemiş olur ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılır.
Yaklaşık Mayıs 2008'den sonra bizim aracılığımızla bir mülk satın aldıysanız, normalde satın alma sürecinin bir parçası olarak standart uygulama olarak sizin adınıza Satış Sözleşmesinin kaydını tamamlamış oluruz ve bu durumda bu noktayla ilgili başka bir işlem yapılması gerekmez.
Yaklaşık Mayıs 2008'de veya daha önce bizim aracılığımızla bir mülk satın aldıysanız, Satış Sözleşmelerinin Tapu Siciline tescilini sağlayan mevzuatın yürürlüğe girdiği 2008 yılında sizinle iletişime geçmeye çalışırdık. Sözleşmenizi tescil ettirmek için sizden o sırada gerekli evrakları ve talimatları almadıysak, Satış Sözleşmeniz Tapu Siciline kayıtlı olmayabilir. Bu durumda, Satış Sözleşmenizin kanunda öngörülen altı aylık süre içinde Tapu Siciline tescil edilmesini sağlamanız gerekecektir.
- Henüz Satın Alma İzni başvurusunda bulunmamış alıcılar:
Yeni yasanın yürürlüğe girmesinden önce bir mülk satın alan, ancak satın alma izni için başvuruda bulunmayan yabancı alıcılar, yeni yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde satın alma izni (yasa kapsamında edinmelerine izin verilen azami hakka kadar) başvurusunda bulunmalıdır. Bu süre içinde satın alma izni başvurusunun yapılmaması durumunda, alıcı suç işlemiş olur ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılır.
Bir mülk satın aldıysanız, ancak satın alma izni başvurunuz gönderilmediyse veya satın alma izni başvurunuzu gönderebilmemiz için bizden polis sertifikanızı veya diğer evraklarınızı sağlamanızı hatırlatan e-postalar aldıysanız, başvurunuzun öngörülen süre içinde sunulmasını sağlamak için lütfen acilen bizimle iletişime geçin.
- Satın Alma İzni için başvuran ve şu anda bunun verilmesini bekleyen alıcılar:
Yeni mevzuata göre, yabancı alıcıların, İçişleri Bakanlığı tarafından verilen satın alma izinlerinden itibaren altı ay içinde mülkiyet devirlerini tamamlamaları gerekiyor. Bir alıcının bu altı aylık süre içinde mülkiyet devrini tamamlamaması durumunda, satın alma izni geçersiz olacaktır .
Ancak, satın alma izninin verildiği tarihte, alıcı tarafından Satış Sözleşmesi hükümleri uyarınca yapılması devam eden ödemeler varsa, altı aylık süre nihai ödemenin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Bu durumda, hem alıcının hem de satıcının, satın alma izninin geçersiz olmasını önlemek için satın alma izninin verilmesinden itibaren altmış iş günü içinde tapu devir vergilerini ödemeleri gerekir.
Alıcının altı aylık süre içinde mülkiyet devrini tamamlamaması nedeniyle satın alma izninin geçersiz hale gelmesi durumunda, satın alma izni için yeniden başvurmak isterse, alıcı normal başvuru ücretinin iki katı olacak bir yeniden başvuru ücreti ödemekle yükümlü olacaktır. Alıcı, bu ikinci satın alma izninin verilmesinden itibaren altı ay içinde bir kez daha tapuyu alamazsa, aynı alıcı(lar) tarafından aynı mülk için üçüncü bir başvuru Bakanlık tarafından kabul edilmeyecektir.
Bizim aracılığımızla zaten bir mülk satın aldıysanız ve Satış Sözleşmenizi Tapu Siciline kaydettirdiyseniz, ancak şu anda hala satın alma izninizin gelmesini bekliyorsanız, satın alma izninizin verildiğine dair onay aldığımızda sizi bilgilendireceğiz ve size mülkiyet devri ile ilgili bilgi ve talimatlar vereceğiz.
- Satın Alma İzni almış ancak henüz tapu almamış alıcılar
Yeni mevzuatın yürürlüğe girmesinden önce satın alma izni verilmiş, ancak henüz mülkiyeti almamış olan alıcılar, yeni yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde mülkiyeti almalıdır. Bunun yapılmaması, satın alma izninin geçersiz olmasına neden olacak ve Satış Sözleşmesinin Tapu Siciline tescili de geçersiz olacaktır . Buna ek olarak, alıcı ve satıcı ceza gerektiren bir suç işleyecek ve kovuşturma üzerine aylık asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılmakla yükümlü olacaktır.
Ancak, mülkün kesin onayının alınmamış olması veya bireysel tapuların düzenlenmemiş olması nedeniyle bu altı aylık süre içinde mülkiyet devrinin gerçekleştirilmesinin mümkün olmaması durumunda, hem alıcının hem de satıcının, satın alma izninin verilmesinden itibaren altmış iş günü içinde tapu devir vergilerini ödemeleri gerekmektedir. satın alma izninin geçersiz olmasını önlemek için.
Satın alma izninizi zaten aldıysanız ve tüm sözleşme ödemelerinizi yaptıysanız ve mülkünüzün bireysel tapuları varsa, öngörülen süre içinde tapu devrinizi tamamlamak için düzenlemeleri görüşmek üzere acilen bizimle iletişime geçmelisiniz.
Mülkünüzü bir inşaat şirketinden satın aldıysanız ve satın alma izninizi aldıysanız, ancak hala devam eden sözleşme ödemeleriniz olması ve/veya mülkünüzün nihai onayı ve/veya bireysel tapuları olmaması nedeniyle tapu alamıyorsanız, her iki tarafın da ödeyeceği vergilerin öngörülen süre içinde ödenmesi için inşaat şirketiyle iletişime geçmeniz gerekecektir altmış iş gününün.
Mülkünüzü özel bir şahıstan satın aldıysanız ve satın alma izninizi aldıysanız, ancak hala devam eden sözleşme ödemeleriniz olması ve/veya mülkünüzün nihai onayı ve/veya bireysel tapusu olmaması nedeniyle tapu alamıyorsanız, vergilerin öngörülen altmış iş günü içinde ödenmesi için düzenlemeler yapmak için lütfen bizimle iletişime geçin.
- Kendi adına birden fazla mülk satın alan alıcılar
Yeni mevzuatın yürürlüğe girmesinden önce, yeni mevzuata göre satın alma hakkına sahip olduklarından daha fazla mülk satın almış olan yabancı alıcılar, bu durumu altı ay içinde Bakanlığa bildirmek ve Sözleşme bedelinin %1'i oranında bildirim üzerine ücret ödemek zorundadır.
Bu süre içinde Bakanlığa bildirimde bulunulmaması halinde, bu tarihten sonra yapılacak tebligat üzerine ödenecek ücret Sözleşme bedelinin %3'ü olacaktır.
Bu tür alıcıların daha sonra bu Satış Sözleşmelerini kendi adlarına devretmek için altı aylık bildirim süresinin bitiminden itibaren yirmi dört ayı olacaktır .
Bu süre içinde hukuka uygun hale getirilmeyen Satış Sözleşmeleri geçersiz olacaktır.
Herhangi bir Satış Sözleşmesinin bu şekilde devredilmesi durumunda, satıcı tarafından ödenecek sermaye kazancı vergisi (stopaj) tutarının yarısı kadar bir ücret ödenecektir.
Söz konusu Satış Sözleşmelerinin bu süre içinde devredilmemesi veya bu şekilde yeni yasaya uyumlu hale getirilmemesi halinde alıcı ve satıcı suç işlemiş olur ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılır.
Yeni yasaya göre satın alma hakkınız olandan daha fazla mülk satın aldıysanız, Bakanlığa bildirimde bulunma ve fazla mülklerin devri ile ilgili düzenlemeleri görüşmek için lütfen bizimle iletişime geçin.
Güven Sözleşmelerine İlişkin Hükümler
Yeni mevzuatın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, vatandaş olmayanların artık yasa uyarınca satın alma hakkına sahip olduklarından daha fazla mülk satın almak için güven anlaşmaları yapmalarına izin verilmemektedir. Vatandaş olmayan bir kişinin kanun kapsamında edinmeye hak kazandığından daha fazla mülk edinmesini sağlamak için bir güven sözleşmesi yapılması durumunda, anlaşmanın tarafları bir suç işlemiş olur ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılır.
Yeni mevzuatın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan herhangi bir tröst anlaşması, yeni mevzuatın yürürlüğe girmesinden itibaren 75 gün içinde Tapu Siciline tescil edilmelidir. Bu süre içinde tescil edilmeyen bu tür anlaşmalar geçersiz olacaktır . Ayrıca alıcı ve satıcı suç işlemekte ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılmaktadır.
Bir tröst şirketi kullanarak bir mülk satın aldıysanız, tröst sözleşmesinin öngörülen süre içinde Tapu Siciline kaydedilmesine ilişkin düzenlemeleri görüşmek için tröst şirketinin operatörleriyle iletişime geçmelisiniz.
Bir aile üyesi/arkadaşınız ile özel bir tröst sözleşmesi imzaladıysanız, tröst anlaşmasının Tapu Siciline kaydedilmesine ilişkin düzenlemeleri görüşmek için lütfen bizimle iletişime geçin.
Yeni alıcılarla ilgili hükümler
Yeni yasanın yürürlüğe girmesinden sonra Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak isteyen alıcılar artık aşağıdaki kurallara tabidir:
Yeni mevzuatın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, vatandaş olmayanlar aşağıdakileri satın alabilirler:
- Boş arsa olması durumunda maksimum 1338m2 alana kadar tek bir arsa
- Bir apartman dairesi olması durumunda, tek bir daire (veya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için üç daire)
- Müstakil bir ev olması durumunda, arsa büyüklüğü 3300m2'den fazla olmayan tek bir ev
Yabancı alıcılar tarım veya orman arazisi satın alamazlar.
Kanunda belirtilen iktisap haklarını aşan herhangi bir işlem yapan herkes suç işlemiş olur ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasına çarptırılır.
Yeni mevzuatın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, vatandaş olmayanlar artık ortak tapuları olan mülkleri satın alamazlar. Ancak, mülk bir apartman dairesi veya müstakil bir ev ise, bu, ortak tapu esasına göre en fazla üç ortak sahip tarafından satın alınabilir.
Ayrıca, bireysel veya kat irtifakı tapusu olmayan (Türkçe'de 'Kat İrtifak Koçanı' olarak bilinir) herhangi bir mülkün satışı ve devri artık mümkün değildir. Bu tür mülkler için Satış Sözleşmeleri geçersiz sayılacaktır .
Vatandaş olmayan bir kişiye ortak mülkiyeti olan bir mülkü satan veya bireysel veya kat irtifakı tapusu olmayan bir mülkle ilgili olarak Satış Sözleşmesi yapan veya bireysel tapusu veya kat irtifakı tapusu olmayan bir mülkün satışını veya devrini gerçekleştiren veya yapılmasına yardımcı olan herkes suç işler ve para cezasına çarptırılır aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar.
Halihazırda inşaat ruhsatı olmayan veya kanunun yürürlüğe girmesinden önce inşaat ruhsatı başvurusu yapılmamış yeni yapılar söz konusu olduğunda, ünitelerin en az %20'sinin KKTC veya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına satılması gerekir ve ünitelerin yarısından fazlası birinci derece yabancı alıcılara satılamaz birbirlerinin akrabaları veya aynı uyruktan yabancı alıcılara.
Her bölgenin arazi alanının% 7'sinden fazlası ve tüm ülkenin arazi alanının% 3'ünden fazlası vatandaş olmayanlara satılamaz.
İçişleri Bakanlığı, ulusal güvenlik, kamu yararı ve kamu düzeni ile ilgili endişelerin olduğu durumlarda, Resmi Gazete'de, vatandaş olmayanların direktifte belirtilen belirli bir alanda (miras yolu dışında) mülk edinemeyeceğini ilan eden bir direktif yayınlama hakkına sahiptir.
Daha önce, hissedarları ve yöneticileri KKTC vatandaşlarının çoğunluğunu oluşturan şirketler 'yerel şirket' olarak kabul ediliyordu ve mülk satın alma kısıtlamalarına tabi değildi. Bununla birlikte, yeni mevzuat uyarınca, herhangi bir hissenin vatandaş olmayanlara ait olduğu ve/veya yöneticilerin çoğunluğunun vatandaş olmadığı ve oy haklarının çoğunluğunun yabancı uyruklular adına hareket eden kişilerin elinde olduğu herhangi bir şirket artık 'yabancı şirket' olarak kabul edilir ve mülk edinme ile ilgili olarak yeni yasada belirtilen kısıtlamalara tabidir.
Yeni mevzuatın yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılan tüm yeni Satış Sözleşmeleri yetmiş beş gün içinde Tapu Siciline tescil edilmelidir, aksi takdirde geçersiz olacaktır .
Landmark Estates disclaimer
While the information within this website site is periodically updated, no guarantee is given that any information provided in this website will be correct, complete, and/or up-to-date.
All materials are provided for general information purpose only and do not constitute any legal or other professional advice on any subject matter. Landmark does not accept any responsibility for any losses which may arise from reliance on any information contained on this site.
